Mit dem BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen die steuerliche Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Gebäuden grundlegend neu strukturiert. Zwar wurden viele Grundsätze aus Rechtsprechung und Verwaltungspraxis übernommen, das Schreiben bringt jedoch erstmals eine geschlossene Systematik, eine präzisere Begrifflichkeit und eine klare Anwendungsvorgabe für alle offenen Fälle.
Neu ist vor allem:
Die Finanzverwaltung definiert nun deutlich klarer, welche Maßnahmen typischerweise sofort abzugsfähig bleiben, wo eine Aktivierung zwingend ist und an welchen Stellen es auf eine Gesamtbetrachtung ankommt. Gerade bei Modernisierungen nach dem Immobilienkauf und bei energetischen Maßnahmen werden verbreitete Fehlannahmen ausdrücklich korrigiert.
Für Dich als Immobilienunternehmer bedeutet das:
Die steuerliche Einordnung von Sanierungs- und Modernisierungskosten ist weniger eine Einzelfallintuition, sondern stärker denn je eine planungsrelevante Entscheidungsfrage.
Warum ist die richtige steuerliche Einordnung so entscheidend?
Ob Du Kosten sofort steuerlich geltend machen kannst oder sie über Jahrzehnte abschreiben musst, hat unmittelbare Auswirkungen auf:
- Deine Liquidität
- Deine laufende Steuerlast
- die Wirtschaftlichkeit einer Investition
Ein falsch eingeordneter Aufwand führt nicht selten zu späteren Korrekturen durch das Finanzamt – mit Steuernachzahlungen und Zinsen. Gerade bei größeren Maßnahmen kann das erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.
Habt ihr Fragen zu dem Thema?
Der Grundgedanke des BMF: Erhaltung ja – „Neuschaffung“ nein
Das BMF-Schreiben folgt einem klaren Leitprinzip:
Steuerlich begünstigt wird die Erhaltung eines bestehenden Gebäudes.
Nicht sofort begünstigt wird die Schaffung von zusätzlichem oder deutlich verbessertem Gebäudewert.
Alles, was über eine zeitgemäße Instandsetzung oder Modernisierung hinausgeht, soll steuerlich nicht sofort wirken, sondern nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt berücksichtigt werden.
Erhaltungsaufwand: Wann Du Kosten sofort abziehen darfst
Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn Du ein Gebäude instand setzt oder modernisierst, ohne seinen ursprünglichen Zustand wesentlich zu überschreiten. Das Gebäude bleibt wirtschaftlich dasselbe, auch wenn es technisch auf den aktuellen Stand gebracht wird.
Typische Praxisfälle sind:
- Austausch einer veralteten Heizungsanlage
- Erneuerung von Fenstern oder Türen
- Dämmung von Dach oder Fassade
- Erneuerung von Leitungen, Bädern oder Böden
- allgemeine Modernisierung zur zeitgemäßen Nutzung
Wichtig:
Auch energetische Verbesserungen führen für sich genommen nicht dazu, dass der Aufwand aktiviert werden muss. Eine deutliche Senkung des Energieverbrauchs ist steuerlich kein eigenständiges Abgrenzungskriterium.
Erhaltungsaufwendungen kannst Du im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehen.
Anschaffungskosten: Wenn Maßnahmen Teil des Erwerbs werden
Aufwendungen gelten als Anschaffungskosten, wenn sie dazu dienen, ein Gebäude erst in einen nutzbaren Zustand zu versetzen. Das betrifft vor allem Maßnahmen unmittelbar nach dem Kauf, wenn das Objekt ohne diese Arbeiten nicht bewohnbar oder nicht betriebsbereit wäre.
Praxisbeispiele:
- Beseitigung gravierender Mängel, die eine Nutzung verhindert hätten
- grundlegende Wiederherstellung zentraler Gebäudefunktionen
- Maßnahmen, die Voraussetzung für Vermietung oder Eigennutzung sind
Auch wenn diese Arbeiten technisch Reparaturen darstellen, sind sie steuerlich Teil der Anschaffung. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und sind nicht sofort abzugsfähig.
Herstellungskosten: Wann Du steuerlich „neu schaffst“
Herstellungskosten entstehen, wenn Du den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wesentlich übersteigst. Maßgeblich ist nicht die einzelne Maßnahme, sondern deren Wirkung auf das Gesamtgebäude.
Herstellungskosten liegen insbesondere vor bei:
- baulichen Erweiterungen
- grundlegenden Umgestaltungen
- erheblichen Standardanhebungen
- Maßnahmen, nach denen wirtschaftlich ein anderes Gebäude entstanden ist
Diese Aufwendungen sind zwingend zu aktivieren und über die Abschreibung zu verteilen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die zentrale Risikoquelle nach dem Kauf
Besonders praxisrelevant ist die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Sie greifen, wenn:
- Du ein Gebäude entgeltlich erwirbst,
- innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden und
- diese Aufwendungen insgesamt mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) betragen.
In diesem Fall gelten die Aufwendungen zwingend als Herstellungskosten, selbst wenn es sich inhaltlich um typische Erhaltungsmaßnahmen handelt.
Warum diese Regel in der Praxis so gefährlich ist
Die Regel wird häufig unterschätzt, weil:
- die 15-%-Grenze gesamtbezogen gilt
- auch „normale“ Reparaturen einzubeziehen sind
- verdeckte Mängel mitzählen
- keine Einzelbetrachtung der Maßnahmen erfolgt
Wird die Grenze überschritten, müssen alle betroffenen Aufwendungen aktiviert werden – nicht nur der übersteigende Teil.
Der Dreijahreszeitraum: Timing ist entscheidend
Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums und läuft taggenau.
Für Deine Praxis bedeutet das:
- Sanierungen kurz nach dem Kauf sind besonders sensibel
- gestreckte Bauprojekte werden zusammengerechnet
- Maßnahmen nach Ablauf der drei Jahre fallen nicht mehr unter diese Sonderregel
Gerade bei Immobilien mit Modernisierungsbedarf solltest Du diesen Zeitraum zwingend in Deine Planung einbeziehen.
Energetische Sanierungen: Was sich durch das BMF-Schreiben klargestellt hat
Ein zentraler Punkt des neuen Schreibens ist die ausdrückliche Klarstellung, dass energetische Verbesserungen allein keine Aktivierungspflicht auslösen.
Das bedeutet:
- Energieeffizienz ist kein eigenständiges steuerliches Abgrenzungskriterium
- energetische Maßnahmen sind wie andere Modernisierungen zu beurteilen
- entscheidend bleibt die Gesamtwirkung auf das Gebäude
Damit korrigiert das BMF die verbreitete Annahme, dass energetische Sanierungen automatisch zu Herstellungskosten führen.
Was bedeutet das konkret für Deine Planung?
Für Dich als Immobilienunternehmer heißt das:
- Die steuerliche Einordnung beginnt vor der Umsetzung, nicht danach.
- Besonders nach einem Erwerb solltest Du Maßnahmen zeitlich und inhaltlich koordinieren.
- Einzelentscheidungen ohne Gesamtüberblick erhöhen das Risiko erheblich.
- Eine saubere Dokumentation ist entscheidend für die spätere Verteidigung gegenüber dem Finanzamt.
Fazit: Mehr Klarheit – aber höhere Anforderungen an Dich
Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 bringt Struktur und Klarheit in ein lange unübersichtliches Themenfeld. Gleichzeitig erhöht es die Anforderungen an Deine Planung und Entscheidungsfindung.
Wenn Du:
- die Dreijahresfrist beachtest,
- die 15-%-Grenze im Blick hast,
- energetische Maßnahmen realistisch einordnest und
- frühzeitig steuerlich planst,
kannst Du Modernisierungen sicher und wirtschaftlich sinnvoll umsetzen.
Ohne diese Vorbereitung drohen unnötige Aktivierungen, Liquiditätsnachteile und spätere Konflikte mit der Finanzverwaltung.
FAQ – Häufige Praxisfragen
Kurz und verständlich beantwortet – mit Fokus auf Modernisierung, Instandsetzung und § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
1. Sind Modernisierungen grundsätzlich sofort abziehbar?
Grundsätzlich ja – sofern es sich um Erhaltungsaufwand handelt. Eine Sofortabzugsfähigkeit scheidet jedoch aus, wenn die Aufwendungen (i) zu Anschaffungskosten, (ii) zu Herstellungskosten oder (iii) zu anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen.
2. Zählen energetische Maßnahmen automatisch als Herstellungskosten?
Nein. Eine Verbesserung der Energieeffizienz allein ist kein eigenständiges steuerliches Kriterium, das automatisch eine Aktivierung auslöst. Maßgeblich bleibt die Gesamtwirkung der Maßnahmen auf das Gebäude (z. B. ob der ursprüngliche Zustand wesentlich überschritten wird oder eine Erweiterung vorliegt).
3. Was passiert, wenn die 15%-Grenze überschritten wird?
Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb die relevanten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen insgesamt mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) betragen, sind diese Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu aktivieren und über die Abschreibung zu verteilen.
4. Gilt das auch für kleinere Reparaturen nach dem Kauf?
Ja. Auch „kleinere“ Maßnahmen können in die 15%-Berechnung einfließen, weil es auf die Summe der relevanten Aufwendungen im Dreijahreszeitraum ankommt. In der Praxis ist daher eine frühzeitige Kostenplanung und laufende Kontrolle des Schwellenwerts besonders wichtig.
5. Ab wann läuft der Dreijahreszeitraum genau?
Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Für die Praxis heißt das: Entscheidend sind die konkreten Übergangszeitpunkte (z. B. Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel) und die taggenaue Betrachtung des Zeitraums.
6. Kann ich Maßnahmen so planen, dass die 15%-Grenze nicht greift?
Häufig ja – aber nur mit sauberer Planung und Dokumentation. In der Praxis kann insbesondere die zeitliche Steuerung von Maßnahmen (vor/nach Ablauf der drei Jahre) eine Rolle spielen. Ob eine solche Planung im Einzelfall tragfähig ist, hängt von den konkreten Maßnahmen, der Abgrenzung der Kosten und der zeitlichen Umsetzung ab.
7. Wann werden Aufwendungen zu Anschaffungskosten?
Wenn Aufwendungen erforderlich sind, um das Gebäude nach dem Erwerb überhaupt erst in einen nutzbaren bzw. betriebsbereiten Zustand zu versetzen, werden sie steuerlich als Anschaffungskosten behandelt. Sie sind dann zu aktivieren und über die Nutzungsdauer abzuschreiben.
8. Wann sollte ich das Thema steuerlich prüfen lassen?
Idealerweise vor Beginn der Maßnahmen – und bei Erwerbsvorgängen bereits in der Kauf- und Sanierungsplanung. Gerade bei größeren Projekten und bei Maßnahmen im Dreijahreszeitraum ist eine frühzeitige steuerliche Einordnung entscheidend, um Liquiditäts- und Risikoüberraschungen zu vermeiden.
Der Autor: Sven Sistig
Seit 12 Jahren ist Sven Sistig im nationalen und internationalen Steuerrecht tätig, mit einem Schwerpunkt auf umsatzsteuerlicher Beratung und der Betreuung von Start-Ups, (Online-)Händlern und Influencern. Nach Stationen bei Deloitte und Flick Gocke Schaumburg leitete er zuletzt die Steuerabteilung bei ABOUT YOU.
