Steuersparpotenzial Immobilien — live berechnen.
Vermietete Immobilien sind einer der wirksamsten Hebel, um die Einkommensteuer legal zu senken. AfA, 15-%-Grenze und § 7b EStG entscheiden, wie viel davon bei Dir ankommt. Rechne in 60 Sekunden durch, was Dein Objekt wirklich bewegt.
Wo das Steuersparpotenzial wirklich entsteht.
Wer eine vermietete Immobilie kauft, hat im Wesentlichen drei Stellschrauben. Werden sie sauber gestellt, sind im ersten Jahr fünf- bis sechsstellige Entlastungen realistisch. Wird eine vergessen, verschenkt man Steuern auf Jahrzehnte hinaus.
Kaufpreisaufteilung
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Wer den Anteil 10 Prozentpunkte höher ansetzt – sachgerecht und dokumentiert – sichert sich auf 50 Jahre zusätzliches Abschreibungsvolumen.
Wirkt: Jahr 1 bis Jahr 50AfA-Modell & § 7b
2 %, 2,5 %, 3 %, 5 % degressiv – plus bis zu 5 % Sonderabschreibung nach § 7b. Im richtigen Setup laufen in den ersten Jahren bis zu 10 % p. a. Abschreibung gegen das zVE.
Wirkt: Jahr 1 bis Jahr 4 (Spitze)15-%-Korridor
Modernisierungsaufwand unter 15 % der Gebäude-AK in den ersten 3 Jahren ist sofort abziehbar. Ein Euro drüber – und alles wird zu Herstellungskosten. Timing entscheidet.
Wirkt: Jahr 1 bis Jahr 3Dein konkretes Sparpotenzial in 60 Sekunden.
Einkommen erfassen, Immobilie aufteilen, AfA-Modell wählen — und sofort sehen, wie sich Erhaltungsaufwand und Abschreibung auf das zu versteuernde Einkommen auswirken.
1. Ausgangslage: Einkommen
Aus Jahresbruttogehalt oder Gesamtbetrag der Einkünfte wird vereinfachend ein rechnerisches zVE gebildet: Eingabe minus 10.000 € pauschale weitere Sonderausgaben.
2. Immobilie: Kaufpreis & Aufteilung
Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Deshalb sind Gebäudeanteil und Erwerbsnebenkosten-Aufteilung entscheidend für AfA und 15-%-Grenze.
3. AfA-Modell & 15-%-Grenze
Fallback ist die lineare Gebäude-AfA von 2 %. Höhere AfA-Optionen bitte nur wählen, wenn die steuerlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
4. Ergebnis: vor und nach Immobilieninvestition
Das neue zVE berücksichtigt die sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen bis zur 15-%-Grenze sowie die Jahres-AfA auf den Gebäudeanteil.
Jeder Euro Abschreibung entlastet bei einem Spitzensteuersatz von 42 % real um 44 Cent. Über 50 Jahre AfA und drei Jahre 15-%-Korridor sind das oft sechsstellige Beträge — wenn die Hebel richtig gestellt werden.
UBS Steuerberatung · Immobilien-Investoren-MandateDie fünf relevanten Abschreibungswege.
Welcher AfA-Satz greift, hängt vom Baujahr, der Nutzung und der Erfüllung formaler Voraussetzungen ab. Diese Übersicht zeigt, welche Variante für welches Objekt infrage kommt und welcher Hebel die größte Anfangswirkung hat.
- Bestand 1925 – 2022
- 50 Jahre Nutzungsdauer
- Standard für Privatvermögen
- Fertigstellung vor 1925
- 40 Jahre Nutzungsdauer
- Nachweis Baujahr nötig
- Fertigstellung ab 2023
- 33 Jahre Nutzungsdauer
- 50 % mehr als Altbau-Standard
- 5 % degressiv vom Restwert
- + 5 % Sonder-AfA in J. 1 – 4
- Strenge Voraussetzungen
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Was das Steuersparpotenzial einer Immobilie ausmacht
Eine vermietete Immobilie wirkt steuerlich auf zwei Ebenen gleichzeitig: Die laufenden Werbungskosten – allen voran Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Hausgeld und Verwalterkosten – mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das senkt das zu versteuernde Einkommen und damit die Einkommensteuer auf den persönlichen Grenzsteuersatz. In der Spitze bedeutet das: Jeder Euro Abschreibung oder Erhaltungsaufwand entlastet bei einem Spitzensteuersatz von 42 % plus Soli rund 44 Cent real.
„Wer einen der drei Hebel verschenkt, zahlt jahrelang zu viel Einkommensteuer – häufig im fünfstelligen Bereich."
Drei Hebel entscheiden über die Größenordnung der Ersparnis: erstens die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund & Boden und Gebäude, zweitens das gewählte AfA-Modell und drittens die saubere Steuerung der Erhaltungsaufwendungen entlang der 15-%-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
AfA – die wichtigste Stellschraube
Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes auf die Nutzungsdauer und macht sie schrittweise als Werbungskosten geltend. Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen stehen aktuell vier reguläre AfA-Modelle plus eine Sonderabschreibung zur Verfügung – jedes mit eigener Bemessungsgrundlage und eigenen Voraussetzungen.
2 % lineare AfA — der Standardfall
Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, greift nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 lit. a EStG die lineare AfA in Höhe von 2 % p. a. über 50 Jahre. Das ist der Fallback für den überwiegenden Teil der Bestandsimmobilien.
3 % für Wohnneubauten ab 2023
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde der AfA-Satz für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt werden, auf 3 % linear erhöht – verteilt auf 33 Jahre. Wer 2024 oder später einen Neubau erwirbt, hebt das jährliche Abschreibungspotenzial automatisch um 50 % gegenüber dem Altbau-Standard.
5 % degressive AfA für Wohnneubauten
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde befristet die degressive Wohngebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG wieder eingeführt: 5 % vom Restwert, nutzbar für Wohngebäude, deren Herstellungs- oder Anschaffungsbeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 liegt. Das erhöht die Abschreibung in den ersten Jahren spürbar.
§ 7b — zusätzliche 5 % Sonderabschreibung
Beim begünstigten Mietwohnungsneubau erlaubt § 7b EStG eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich in den ersten vier Jahren – kumulativ neben der linearen oder degressiven AfA. In Kombination ergibt sich in Jahr 1 – 4 ein Abschreibungspotenzial von bis zu 10 % p. a.
1925 – 2022
ab 2023
§ 7 Abs. 5a
Sonder-AfA
Default-Strategie
3 % lineare AfA — solide, aber lässt 50–60 % des Anfangs-Hebels liegen.
UBS-Setup bei Neubau
5 % degressiv + 5 % § 7b — in Jahr 1–4 bis zu 10 % p. a. Abschreibung.
Faustregel zur AfA-Wahl
Neubau ab 2023 → 3 % linear oder 5 % degressiv prüfen. Altbau vor 1925 → 2,5 %. Alles dazwischen → 2 %. Sonderabschreibung nach § 7b nur dann, wenn die formellen Voraussetzungen (Bauantrag im Zeitfenster, Baukostenobergrenze, 10-Jahres-Mietpflicht) sicher erfüllt sind.
Die 15-%-Grenze — Falle und Hebel zugleich
Direkt nach dem Kauf sind viele Käufer geneigt, das Objekt umfassend zu modernisieren. Steuerlich entscheidet § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG darüber, ob die Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind – oder ob sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten aktiviert und über die AfA-Dauer verteilt werden müssen.
Die Regel: Übersteigen die Netto-Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), werden sie pauschal in Herstellungskosten umqualifiziert. Das verschiebt die Steuerersparnis um Jahrzehnte.
Kaufpreisaufteilung — wo der Gebäudeanteil zählt
Da Grund & Boden steuerlich nicht abgeschrieben werden darf, entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises über die gesamte AfA-Bemessungsgrundlage und damit über den maximalen Hebel des Steuersparpotenzials Immobilien. Üblich sind Aufteilungen zwischen 70 % und 85 % Gebäudeanteil – exakte Werte hängen von Bodenrichtwert, Baujahr, Bauweise und Lage ab.
Die Finanzverwaltung greift dabei häufig auf die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zurück. Diese ist jedoch nicht bindend – Steuerpflichtige können einen abweichenden, sachgerecht ermittelten Gebäudeanteil ansetzen, etwa per Sachverständigengutachten oder durch eine vertraglich vereinbarte Aufteilung im Kaufvertrag, sofern diese plausibel ist.
„Ein um 10 Prozentpunkte höherer Gebäudeanteil kann bei einem 500.000-€-Objekt sechsstellige Beträge an Steuern sparen — über die AfA-Laufzeit gerechnet."
Wer eine plausible Kaufpreisaufteilung schon im notariellen Vertrag fixiert (mit Bodenrichtwert-Bezug und sachgerechter Begründung), hat einen massiven Beweisvorteil gegenüber dem Finanzamt. Nachträgliche Korrekturen über Gutachten funktionieren — sind aber teurer und langwieriger.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Aufwendungen am Gebäude sind entweder sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand (Werbungskosten) oder zu aktivierende Herstellungskosten. Die Abgrenzung folgt drei Leitlinien:
- Erhaltungsaufwand: Erneuerung oder Modernisierung bereits vorhandener Teile, ohne wesentliche Substanzerweiterung — etwa neue Heizung, neue Fenster, neuer Bodenbelag, energetische Sanierung im Bestand.
- Herstellungskosten: Schaffung von etwas Neuem (Anbau, Dachgeschossausbau, Erweiterung der Wohnfläche) oder wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus.
- Standardhebung: Werden gleichzeitig mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche – Sanitär, Elektro, Heizung, Fenster – deutlich verbessert, kann das insgesamt zu Herstellungskosten führen.
Größere Maßnahmen lassen sich nach § 82b EStDV optional über zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Das ist insbesondere dann interessant, wenn in den Folgejahren mit einem höheren Grenzsteuersatz gerechnet wird.
Typische Fehler
- Pauschale BMF-Aufteilung blind übernommen: Der amtliche Rechner unterstellt häufig einen zu hohen Grundstücksanteil, gerade in städtischen Lagen.
- 15-%-Grenze um wenige Euro gerissen: Eine einzige Rechnung im falschen Jahr kann eine sechsstellige Modernisierung jahrzehntelang in die AfA verschieben.
- Standardhebung übersehen: Werden Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster gleichzeitig erneuert, droht die Umqualifizierung in Herstellungskosten.
- Vermietungsabsicht nicht dokumentiert: Ohne klare Vermietungsabsicht erkennt das Finanzamt Werbungskostenüberschüsse nicht an.
- § 7b-Voraussetzungen nicht eingehalten: Wer die 10-Jahres-Vermietungspflicht verletzt, verliert die Sonderabschreibung rückwirkend.
So holten wir bei einer 580.000-€-Wohnung 16.500 € mehr Steuerentlastung raus — allein im ersten Jahr.
Was viele „von der Stange" gemacht hätten
Pauschale BMF-Kaufpreisaufteilung (70 % Gebäude / 30 % Grund), standardmäßig lineare 3 %-AfA für Neubauten, keine Prüfung der degressiven Variante, keine § 7b-Beantragung — weil „klingt kompliziert". Erhaltungsaufwand wird zwar sofort abgezogen, der eigentliche Hebel der ersten vier Jahre aber verschenkt.
Was wir tatsächlich gemacht haben
- Kaufpreisaufteilung gehoben: Sachgerechte Aufteilung mit Bodenrichtwert-Argumentation und Bauwert-Methode auf 82 % Gebäudeanteil — schon im Kaufvertrag verankert.
- AfA-Variante optimiert: Statt 3 % linear haben wir die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 % vom Restwert) gewählt — Objekt fällt in das Begünstigungszeitfenster 10/2023–09/2029.
- § 7b Sonderabschreibung gezogen: Voraussetzungen (Baukostenobergrenze, 10-Jahres-Mietpflicht, Wohnnutzung) geprüft und dokumentiert — +5 % p. a. in den ersten vier Jahren.
- 15-%-Korridor sauber genutzt: Geplante 28.000 € Modernisierung liegen unter dem rechnerischen Schwellenwert von ~79.000 € — voller Sofortabzug als Werbungskosten gesichert.
Resultat im Jahr 1
Während Variante A (BMF-Default) etwa 17.600 € Steuerentlastung gebracht hätte, kam unser Setup auf rund 34.100 €. Differenz allein im Jahr 1: +16.500 €. Über die § 7b-Phase (4 Jahre) kumuliert rechnen wir mit einem Mehrhebel von ca. 55.000–65.000 € — bei unverändertem Objekt, gleichem Einkommen, gleichem Modernisierungsbudget.
Was eine saubere Strukturierung wirklich bringt.
Über die ersten vier Jahre kumuliert: rund 60.000 € zusätzliche Steuerentlastung — bei identischer Investition. Genau dieser Unterschied entscheidet, ob eine vermietete Immobilie zum Cash-Flow-Booster wird oder im Mittelmaß verharrt.
Vom Rechner-Ergebnis zur belastbaren Steuerstrategie.
Der Rechner liefert die Richtung. In drei klaren Schritten machen wir daraus einen dokumentierten Plan, der für Dein konkretes Objekt und Deine Einkommenslage rechtssicher umsetzbar ist.
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Strategiepapier
Wir prüfen Kaufpreisaufteilung, AfA-Wahl, 15-%-Strategie und § 7b-Eignung am konkreten Fall. Du erhältst ein schriftliches Strategiepapier mit Zahlen, Zeitplan und Risiken.
Umsetzung & Mandat
Wenn die Richtung passt: laufende Betreuung inklusive Steuererklärung, Begleitung beim Finanzamt und Optimierung über die Jahre — digital, transparent, mit festen Ansprechpartnern.
Häufige Fragen zum Steuersparpotenzial bei Immobilien.
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Frage stellen →Wie hoch ist das realistische Steuersparpotenzial bei Immobilien pro Jahr?
Die Größenordnung hängt vom Kaufpreis, dem Gebäudeanteil, dem AfA-Modell und vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Faustregel: Bei einer 400.000-€-Wohnung mit 80 % Gebäudeanteil bewegt sich allein die laufende AfA bei 2 % zwischen 6.000 € und 7.000 € pro Jahr. Bei einem Spitzensteuersatz übersetzt sich das in eine Steuerentlastung von ca. 2.500 € bis 3.000 € jährlich – ohne Sondereffekte wie Erhaltungsaufwand oder § 7b.
Was ist die 15-%-Grenze beim Immobilienkauf?
Die 15-%-Grenze stammt aus § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Liegen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto), gelten sie zwingend als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die AfA verteilt werden. Bleiben sie darunter, sind sie sofort als Werbungskosten abziehbar.
Welche AfA gilt für meine Immobilie?
Maßgeblich ist der Fertigstellungszeitpunkt: vor 1925 → 2,5 %, zwischen 1925 und 2022 → 2 %, ab 2023 → 3 %. Für Wohngebäude, deren Bau zwischen Oktober 2023 und September 2029 begonnen oder die in diesem Zeitraum angeschafft wurden, kommt zusätzlich die degressive AfA von 5 % vom Restwert in Betracht. § 7b EStG kann obendrauf zusätzliche 5 % Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren ermöglichen.
Wie ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich relevant?
Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf, entscheidet die Aufteilung über die gesamte AfA-Bemessungsgrundlage. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer das Steuersparpotenzial der Immobilie. Üblich sind Gebäudeanteile zwischen 70 % und 85 %. Bei abweichender Einschätzung des Finanzamts hilft ein Sachverständigengutachten oder eine sachgerechte Aufteilung im Kaufvertrag.
Was zählt zu den Erhaltungsaufwendungen?
Erhaltungsaufwendungen sind Modernisierungen, die das Gebäude instand setzen oder zeitgemäß nutzbar machen, ohne wesentliche Substanzerweiterung. Typische Beispiele sind Heizungstausch, Fenstererneuerung, Dach- und Fassadendämmung, Erneuerung von Leitungen, Bädern und Bodenbelägen. Sie sind grundsätzlich sofort abziehbar, soweit die 15-%-Grenze eingehalten wird.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand erhält das Gebäude in seinem ursprünglichen Zustand bzw. modernisiert vorhandene Bauteile. Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen oder die Substanz wesentlich verbessert wird – etwa durch Anbau, Aufstockung oder Standardhebung in mehreren Bereichen gleichzeitig. Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sind aber nicht sofort abziehbar.
Lohnt sich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG?
Für Kapitalanleger mit Neubauten in der Begünstigungsphase nahezu immer: Im ersten Jahr wirken 5 % statt 3 %; die Mehrentlastung lässt sich in der Anfangsphase oft zur Finanzierung des Kapitaldienstes nutzen. Voraussetzung ist, dass die formellen Anforderungen erfüllt sind. Im Zeitablauf nähert sich die degressive AfA in absoluten Beträgen der linearen AfA an.
Wer kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen?
§ 7b EStG richtet sich an Bauherrn und Erwerber neuer Mietwohnungen, deren Bauantrag oder Bauanzeige im begünstigten Zeitraum erfolgt ist und die definierte Baukostenobergrenzen einhalten. Zusätzlich muss die Wohnung über mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Dann sind in den ersten vier Jahren bis zu 5 % p. a. zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA möglich.
Kann ich Erhaltungsaufwendungen über mehrere Jahre verteilen?
Ja. Nach § 82b EStDV können größere Erhaltungsaufwendungen auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das ist sinnvoll, wenn das Einkommen in den Folgejahren voraussichtlich steigt oder wenn der Sofortabzug aufgrund eines geringen Grenzsteuersatzes verpufft.
Gilt das Steuersparpotenzial auch bei Eigennutzung?
Nein. AfA, Erhaltungsaufwand und Schuldzinsen sind nur abziehbar, wenn die Immobilie zur Einkünfteerzielung (Vermietung und Verpachtung) genutzt wird. Bei vollständiger Eigennutzung greifen weder § 7 noch § 6 EStG; gefördert werden lediglich begrenzte Sondertatbestände wie energetische Sanierung nach § 35c EStG.
Ist der Rechner eine Steuerberatung?
Nein. Der UBS-Immobilien-Steuerrechner ist ein überschlägiges Orientierungstool. Er ersetzt weder eine steuerliche Einzelfallprüfung noch eine Anlageberatung und stellt keine Empfehlung für oder gegen eine konkrete Investition dar.
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Der Rechner liefert die Richtung. Den belastbaren Steuerplan bauen wir gemeinsam — am konkreten Objekt, mit Deiner Einkommenssituation und einer dokumentierten Argumentation gegenüber dem Finanzamt.
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