Die viel diskutierte Abschaffung der Zehnjahresfrist für private Immobilienverkäufe ist vorerst vom Tisch: Der Bundesrat hat einen entsprechenden Ausschussvorschlag nicht in seine Stellungnahme zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 übernommen. Damit bleibt es zunächst dabei, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen nach Ablauf von zehn Jahren grundsätzlich nicht als privates Veräußerungsgeschäft besteuert wird.
Für die Frist zählt regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem Kauf- und Verkaufsvertrag für die Beteiligten rechtlich bindend werden. Das hat der Bundesfinanzhof erneut bestätigt. Parallel plant die Bundesregierung mit § 6f EStG-E erstmals eine gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden. Diese Aufteilung entscheidet bei vermieteten Immobilien maßgeblich über die Höhe der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten.
Bleibt der Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei?
Nach aktueller Rechtslage gilt weiterhin § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG: Wird eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht steuerbar.
Daneben gelten weiterhin die gesetzlichen Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien. Ein Verkauf kann insbesondere dann steuerfrei sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken diente.
Was der Bundesrat entschieden hat
Der Finanzausschuss des Bundesrats hatte empfohlen, die Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne aus nicht selbst genutzten Immobilien unabhängig von der Haltedauer weitgehend abzuschaffen. Dieser Vorschlag wurde im Plenum des Bundesrats am 16. Oktober 2026 jedoch nicht in die beschlossene Stellungnahme zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 übernommen.
Das bedeutet:
- Die Zehnjahresfrist ist nicht abgeschafft worden.
- Die geltende Rechtslage bleibt zunächst bestehen.
- Eine spätere Gesetzesinitiative ist politisch weiterhin möglich.
- Ein Immobilienverkauf sollte nicht allein aufgrund zugespitzter Schlagzeilen vorgezogen werden.
Wichtig ist die genaue Einordnung: Der Bundesrat hat kein Gesetz zur Beibehaltung der Zehnjahresfrist beschlossen. Er hat lediglich den Änderungsvorschlag seines Ausschusses nicht übernommen. Planungssicherheit für alle Zukunft folgt daraus nicht.
Welches Datum zählt für die Zehnjahresfrist?
Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026, IX B 24/26, seine ständige Rechtsprechung bestätigt: Maßgeblich sind grundsätzlich die Zeitpunkte, zu denen die schuldrechtlichen Verträge abgeschlossen wurden und die Vertragsparteien rechtlich gebunden sind.
Bei einem üblichen Immobiliengeschäft sind das regelmäßig:
- für die Anschaffung der bindende notarielle Kaufvertrag und
- für die Veräußerung der bindende notarielle Verkaufsvertrag.
Nicht entscheidend sind im Regelfall:
- die Übergabe der Immobilie,
- der Übergang von Nutzen und Lasten,
- die Kaufpreiszahlung,
- die Eigentumsumschreibung im Grundbuch oder
- der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Vorsicht bei Genehmigungen, Angeboten und Rücktrittsrechten
Die Unterschrift unter einem Vertrag ist nicht in jeder Konstellation automatisch der maßgebliche Zeitpunkt. Sind noch nicht alle Parteien rechtlich gebunden, kommt es auf das spätere Ereignis an, das die vollständige Bindungswirkung herstellt. Relevant können beispielsweise Genehmigungsvorbehalte, bindende Kaufangebote oder besondere Rücktrittsrechte sein.
Gerade bei einem geplanten Verkauf wenige Tage oder Wochen nach Ablauf der Zehnjahresfrist sollte deshalb vor der Beurkundung geprüft werden, wann die Bindungswirkung tatsächlich eintritt. Eine vermeintlich kleine zeitliche Abweichung kann den gesamten Veräußerungsgewinn steuerpflichtig machen.
Kaufpreisaufteilung: Warum Gebäude und Grund getrennt werden müssen
Die Spekulationsfrist betrifft die Besteuerung eines späteren Verkaufs. Davon zu unterscheiden ist die Kaufpreisaufteilung beim Erwerb einer vermieteten Immobilie.
Nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten kann grundsätzlich über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibungsfähig. Je höher der wirtschaftlich vertretbare Gebäudeanteil, desto höher kann die laufende AfA ausfallen.
Beispiel: Beträgt der Gesamtkaufpreis 600.000 Euro und entfallen wirtschaftlich vertretbar 75 Prozent auf das Gebäude, liegt die AfA-Bemessungsgrundlage vor Berücksichtigung weiterer Anschaffungsnebenkosten grundsätzlich bei 450.000 Euro. Bei einem Gebäudeanteil von nur 60 Prozent wären es 360.000 Euro. Die Aufteilung wirkt sich damit über viele Jahre auf die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte aus.
Was der geplante § 6f EStG regeln soll
Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 enthält einen neuen § 6f EStG-E. Der Entwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren und ist noch kein geltendes Recht. Vorgesehen ist eine dreistufige Systematik.
1. Vertragliche Kaufpreisaufteilung hat grundsätzlich Vorrang
Eine bereits im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden soll der Besteuerung zugrunde gelegt werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
Damit würde die bisherige BFH-Rechtsprechung im Kern gesetzlich festgeschrieben. Eine frei gewählte Prozentzahl ohne nachvollziehbare Bewertung bleibt aber angreifbar. Auch eine deutliche Abweichung vom Bodenrichtwert ist nicht automatisch schädlich, kann für das Finanzamt jedoch Anlass für eine nähere Prüfung sein.
2. Ohne tragfähige Vertragsaufteilung zählt das Verhältnis der Verkehrswerte
Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder ist sie nicht anzuerkennen, sollen Boden- und Gebäudewert nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung gesondert bestimmt werden. Anschließend wird der tatsächliche Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt.
Eine reine Restwertmethode nach dem Muster „Kaufpreis minus Bodenwert gleich Gebäudewert“ ist damit nicht vorgesehen. Vielmehr muss das Verhältnis der realen Werte von Gebäude und Grund und Boden bestimmt werden.
3. BMF-Arbeitshilfe oder qualifiziertes Gutachten
Das BMF soll weiterhin eine vereinfachte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereitstellen. Deren Ergebnis kann der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Wer davon abweichen möchte, soll nach dem Entwurf einen abweichenden Wert durch ein Gutachten nachweisen können.
Der Entwurf stellt an dieses Gutachten hohe Anforderungen: Vorgesehen sind eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung und die Erstellung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechend nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Personen. Der Deutsche Steuerberaterverband hat diese Einschränkung wegen der Kosten, der begrenzten Verfügbarkeit qualifizierter Gutachter und möglicher neuer Streitfragen kritisiert.
Wie die Aufteilung methodisch hergeleitet wird und worauf es bei Bewertungsverfahren und Dokumentation ankommt, haben wir im Beitrag Kaufpreisaufteilung bei Immobilien ausführlich dargestellt.
Ab wann soll die Neuregelung gelten?
Nach dem Regierungsentwurf soll § 6f EStG erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossenen Vertrags oder gleichgestellten Rechtsakts angeschafft werden.
Für bereits abgeschlossene Käufe würde die Neuregelung nach dem derzeitigen Entwurf daher nicht rückwirkend gelten. Bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens sind Änderungen allerdings noch möglich.
Was Immobilienkäufer jetzt praktisch beachten sollten
Vor dem Notartermin
- Prüfen, ob die Immobilie ganz oder teilweise vermietet werden soll.
- Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung vorbereiten, statt nur eine pauschale Quote in den Vertrag aufzunehmen.
- Bodenrichtwert, Objektzustand, Baujahr, Modernisierungen, Lage und besondere Grundstücksmerkmale dokumentieren.
- Mitgekauftes bewegliches Inventar gesondert und realistisch bewerten.
- Bei hohen Kaufpreisen oder ungewöhnlichen Wertverhältnissen frühzeitig ein Gutachten erwägen.
Bei einem geplanten Verkauf
- Anschaffungs- und Verkaufsvertrag mit den jeweiligen Bindungszeitpunkten prüfen.
- Genehmigungen, Optionen, Angebote und Rücktrittsrechte einbeziehen.
- Eigennutzungszeiten und Vermietungszeiträume dokumentieren.
- Nicht allein auf Grundbuch-, Zahlungs- oder Übergabedaten abstellen.
- Bei einem Verkauf nahe am Fristende vor der Beurkundung steuerlichen Rat einholen.
Häufige Fragen
Ist die Zehnjahresfrist für Immobilien abgeschafft?
Nein. Der Bundesrat hat den entsprechenden Ausschussvorschlag im Oktober 2026 nicht übernommen. Nach aktueller Rechtslage bleibt der Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen nach Ablauf der Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht steuerbar. Künftige Gesetzesänderungen sind damit aber nicht ausgeschlossen.
Beginnt die Frist mit der Grundbucheintragung?
Grundsätzlich nein. Nach der BFH-Rechtsprechung kommt es regelmäßig auf die bindenden schuldrechtlichen Verträge an, meist also auf die notariellen Kaufverträge.
Muss die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag stehen?
Eine vertragliche Aufteilung ist nicht zwingend, kann aber erhebliche praktische Vorteile bieten. Sie muss wirtschaftlich plausibel sein und die realen Wertverhältnisse abbilden. Eine nur steuerlich motivierte Wunschquote ist nicht belastbar.
Ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich?
Nach geltender Rechtsprechung ist die Arbeitshilfe kein allgemein verbindliches Bewertungsverfahren, wenn sie im Einzelfall nicht zu realitätsgerechten Ergebnissen führt. Der geplante § 6f EStG würde ihre Rolle gesetzlich stärken, lässt nach dem Entwurf aber weiterhin den Nachweis einer abweichenden sachgerechten Aufteilung zu.
Fazit
Für private Immobilieneigentümer gibt es aktuell Entwarnung: Die Zehnjahresfrist bleibt vorerst bestehen. Entscheidend ist jedoch, dass die Frist anhand der rechtlich bindenden Verträge und nicht anhand von Übergabe oder Grundbuchumschreibung berechnet wird.
Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie sollte die Kaufpreisaufteilung schon vor dem Notartermin mitgedacht werden. Der geplante § 6f EStG bestätigt zwar grundsätzlich den Vorrang einer vertraglichen Aufteilung, erhöht aber zugleich die Bedeutung einer nachvollziehbaren Bewertung und belastbaren Dokumentation.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Gesetzgebungsverfahren und Verwaltungsauffassungen können sich ändern. Vor einer konkreten Transaktion sollte der Einzelfall fachlich geprüft werden.
Beitragsbild: mit KI erstellt.
Quellen
- Deutscher Bundestag: Regierungsentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, BT-Drs. 21/8283
- Deutscher Bundestag: Gesetzgebungsvorgang zum Jahressteuergesetz 2026
- Bundesrat: Stellungnahme zum Einkommensteuerreformgesetz 2027, BR-Drs. 507/26 (Beschluss)
- BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26
- BMF: Arbeitshilfe und Anleitung zur Kaufpreisaufteilung, Stand Februar 2026
- Deutscher Steuerberaterverband: Stellungnahme S 06/26 zum JStG 2026
