BFH-Urteil vom 10.10.2025: Wer gegen Geld auf einen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück verzichtet, muss Steuern zahlen. Wann das gilt und worauf du achten solltest.
Einleitung: Warum dieses Thema wichtig ist
Die Vereinbarung von Nießbrauchsrechten spielen vor allem bei Immobilienübertragung innerhalb der Familie eine große Rolle – etwa, wenn Eltern vermietete Immobilien schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, aber weiterhin die Mieteinnahmen behalten wollen. Häufig kommt es später zu der Frage:
Was passiert steuerlich, wenn auf dieses Nießbrauchsrecht gegen Geld verzichtet wird?
Genau dazu hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 10.10.2025 – IX R 4/24 eine wichtige Entscheidung getroffen. Sie betrifft viele private Immobilienvermieter und kann unerwartete Steuerfolgen auslösen, da die Finanzverwaltung diese Fälle bisher als nicht steuerpflichtig behandelt hat.
Habt ihr Fragen zu dem Thema?
Was ist ein Nießbrauch – einfach erklärt?
Der Nießbrauch ist in § 1030 BGB geregelt. Nießbrauch bedeutet, dass jemand einen fremden Vermögensgegenstand nutzen kann und die Erträge hieraus behalten darf, ohne selbst Eigentümer des Vermögensgegenstands zu sein.
Typisches Beispiel:
- Die Eltern übertragen das Eigentum an einem Mietshaus auf ihre Kinder.
- Die Eltern behalten sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor (sog. Vorbehaltsnießbrauch).
- Die Einräumung des Nießbrauchsrechts wird aus Sicht der Einkommensteuer nicht als Entgelt gewertet, sodass auch kein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) vorliegt.
- Aus Sicht der Schenkungsteuer mindert der Wert des Nießbrauchs den Schenkungswert der Immobilie.
- Die Eltern kassieren weiterhin die Miete und versteuern diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
Worum ging es im BFH-Fall?
Der zugrunde liegende Sachverhalt
- Eine Frau hatte ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück.
- Das Grundstück gehörte ihren Kindern (Erbengemeinschaft).
- Sie vermietete das Grundstück an fremde Dritte und erzielte Mieteinnahmen.
- Später verzichtete sie gegen Zahlung eines Geldbetrags auf ihr Nießbrauchsrecht.
- Streitfrage: Muss diese Zahlung, die die Frau von ihren Kindern erhalten hat, im Rahmen der Einkommensteuer versteuert werden?
Das Finanzgericht meinte zunächst: nein.
Der BFH sah das anders.
Ist Geld für den Verzicht auf Nießbrauch steuerpflichtig?
Die klare Antwort des BFH: Ja – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen
Der BFH hat entschieden:
Das Entgelt für den Verzicht auf einen Nießbrauch ist steuerpflichtig, wenn das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts vermietet war.
Die Zahlung gilt dann als steuerbare Entschädigung nach § 24 EStG.
Warum ist das Geld steuerpflichtig?
Verständlich erklärt
Der BFH sagt:
- Durch den Nießbrauch hattest du Anspruch auf künftige Mieteinnahmen.
- Wenn du gegen Geld darauf verzichtest, ersetzt dieses Geld die zukünftigen Mieten.
- Und Mieteinnahmen sind steuerpflichtig.
- Deshalb ist auch das Ersatzgeld steuerpflichtig.
Wichtig:
Es kommt nicht darauf an, ob konkret berechnet wird, welche Mieten dir entgangen sind. Entscheidend ist, dass überhaupt eine Einnahmequelle aufgegeben wird.
Welche Einkünfte sind betroffen?
Die Zahlung wird steuerlich so behandelt, als wären es Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Das bedeutet:
- Sie unterliegt der Einkommensteuer
- Sie wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert
Wann ist der Nießbrauchsverzicht nicht steuerpflichtig?
Nicht jeder Verzicht führt automatisch zu Steuern. Entscheidend ist die Nutzung des Grundstücks.
Situation | Steuerliche Folge |
Grundstück war vermietet | Zahlung steuerpflichtig |
Grundstück stand leer | Regelmäßig nicht steuerpflichtig |
Nießbrauch wird unentgeltlich aufgegeben | Keine Einkommensteuer; es liegt jedoch eine Schenkung vor |
Nießbrauch an selbstgenutztem Objekt | Keine Einkünfte → keine Steuer |
Was bedeutet das für dich in der Praxis?
- Vor dem Verzicht prüfen, welche steuerlichen Folgen sich aus dem Verzicht ergeben können.
- Nicht davon ausgehen, dass der Verzicht stets steuerneutral ist.
- Zeitpunkt des Verzichts kann entscheidend sein
Gerade bei familieninternen Regelungen werden die Steuerfolgen häufig unterschätzt.
Fazit
Der Bundesfinanzhof stellt klar:
Wer gegen Geld auf ein Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück verzichtet, erzielt steuerpflichtige Einnahmen.
Gerade bei familiären Immobilienübertragungen und anschließenden Verläufen kann dies zu erheblichen Steuerbelastungen führen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist daher unerlässlich.
Häufig gestellte Fragen
Ausgewählte steuerliche Einzelfragen – kompakt und praxisnah beantwortet.
Kann ich die Steuer auf mehrere Jahre verteilen?
Nein, maßgeblich ist der Zeitpunkt des Geldzuflusses.
Kann § 34 EStG (Steuerermäßigung) greifen?
Das kann im Einzelfall zu prüfen sein.
Gilt das auch für Betriebsvermögen?
Das Urteil betrifft ausdrücklich Privatvermögen. Im Betriebsvermögen ist jede Art der Vermögensmehrung steuerpflichtig.
Hinweis: Die steuerliche Beurteilung hängt stets vom konkreten Einzelfall ab.
Quellen
- BFH, Urteil vom 10.10.2025 – IX R 4/24
- § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG
- § 21 EStG
- FG Münster, Urteil vom 12.12.2023 – 6 K 2489/22 E
Der Autor: Timo Unterberg
Steuerberater & Partner
Wer mich kennt weiß, Steuerrecht ist meine Leidenschaft! Wenn ich nicht gerade junge Wachstumsunternehmen sowie mittelständische Unternehmensmandanten bei Umstrukturierungen, Finanzierungsfragen oder der Unternehmensnachfolge steuerlich berate, bin ich als Dozent in der Steuerberaterausbildung sowie -fortbildung unterwegs. Daneben verfasse ich regelmäßig steuerliche Fachartikel in Fachzeitschriften.
