Am 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) eine wichtige Änderung veröffentlicht: Das Anwendungsschreiben zur Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wurde vollständig aufgehoben. Damit verliert das Schreiben vom 22. Februar 2023 seine Wirkung. Die Aufhebung erfolgte im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder.
Für Eigentümerinnen, Eigentümer, Investorinnen und Investoren bedeutet dies mehr Rechtssicherheit, weniger formale Hürden und deutlich mehr Flexibilität beim Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Warum ist die Aufhebung des Schreibens so bedeutsam?
Mit der Aufhebung entfallen sämtliche bisherigen Verwaltungsvorgaben, die den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer stark eingeschränkt hatten. Der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sowie die BFH-Rechtsprechung stehen nun wieder im Vordergrund.
Jede sachverständige Methode ist zulässig
Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kann mit jeder sachverständigen Methode geführt werden, die im Einzelfall geeignet erscheint. Die frühere Bindung an bestimmte Gutachtertypen oder bestimmte methodische Vorgaben existiert nicht mehr.
Keine starren Vorgaben
Das aufgehobene Schreiben aus 2023 enthielt enge formalistische Anforderungen. Diese sind vollständig entfallen. Damit entsteht ein praxisgerechter Gestaltungsspielraum, insbesondere bei Gebäuden mit besonderem technischen Zustand oder wirtschaftlichen Besonderheiten.
Stärkung der BFH-Rechtsprechung
Die Entscheidung folgt der Linie der maßgeblichen BFH-Urteile aus 2021 und 2024, die eine einzelfallbezogene, sachverständige Betrachtung verlangen. Genau diese Rechtsprechung ist nun maßgeblich und nicht mehr durch Verwaltungsauflagen eingeschränkt.
Habt ihr Fragen zu dem Thema?
Welche Vorteile hat das für Dich?
Flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten
Die Methode zur Ermittlung der tatsächliche Nutzungsdauer kann frei gewählt werden, solange sie nachvollziehbar und fachlich belastbar ist.
Bessere Chancen auf eine kürzere Abschreibungsdauer
Eine angemessene Bemessung der Restnutzungsdauer kann die AfA deutlich beschleunigen und damit die steuerliche Belastung reduzieren.
Weniger Konflikte mit der Finanzverwaltung
Die früher strittigen Punkte rund um Gutachtenanforderungen verlieren an Bedeutung. In der Praxis führt das zu mehr Klarheit und weniger Auseinandersetzungen.
Was bleibt trotz Aufhebung offen?
Mögliche Anpassungen der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV)
Nach wie vor bleibt abzuwarten, ob die Verwaltung die §§ 9b und 11c EStDV künftig neu ausgestaltet. Die Diskussion ist nicht abgeschlossen, auch wenn derzeit keine verschärfenden Regelungen bestehen.
Streichung geplanter Verschärfungen
Das Bundeskabinett hat am 5. November 2025 die „Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ beschlossen und die zuvor vorgesehenen Einschränkungen gestrichen. Dennoch ist davon auszugehen, dass das Thema erneut aufgerufen werden könnte.
Stand Ende 2025 ist jedoch eindeutig:
Der Nachweis der tatsächliche Nutzungsdauer ist so flexibel wie seit Jahren nicht mehr.
Was solltest Du jetzt tun?
- Laufende und künftige Immobilienprojekte auf die Möglichkeit einer kürzeren tatsächliche Nutzungsdauer prüfen.
- Bestehende AfA-Modelle und anhängige steuerliche Streitfälle neu bewerten.
- Die neue Freiheit bei der Auswahl sachverständiger Bewertungsmethoden nutzen.
- Eine gute Dokumentation sicherstellen, damit der Nachweis im Einzelfall überzeugt.
Fazit
Die Aufhebung des Anwendungsschreibens bringt spürbare Erleichterungen für die Praxis. Immobilieninvestitionen können flexibler gestaltet werden, die Restnutzungsdauer kann realitätsnäher bestimmt werden, und die steuerliche Behandlung gewinnt an Rechtssicherheit.
Damit ist die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wieder so handhabbar, wie es der Gesetzgeber vorgesehen hat: einzelfallbezogen, sachverständig und ohne übermäßige formale Hürden.
Quelle: BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023
Der Autor: Axel Kluge
Steuerberater & Partner
Axel betreut seit nunmehr knapp 12 Jahren nationale und internationale Mandanten in ihren steuerlichen Fragen. Sein Fokus liegt hierbei auf der Beratung von Private Clients/vermögenden Privatpersonen, Immobilieninvestoren, Sportlern und Start-Ups.
