Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für den Mitwohnungsneubau ist für viele Vermieter und Immobilien-Investoren ein zentrales Förderinstrument. Sie soll gezielt Anreize für den Neubau von Mietwohnungen schaffen und ermöglicht zusätzlich zur regulären Abschreibung eine steuerliche Sonderabschreibung von bis zu 20 % der Herstellungskosten innerhalb der ersten vier Jahre.
Mit Urteil vom 12. August 2025 hat der Bundesfinanzhof jedoch eine wichtige Grenze gezogen:
Ein Abriss und anschließender Neubau auf demselben Grundstück führt nicht automatisch zu einer begünstigten „neuen Wohnung“ i.S. von § 7b EStG.
Die Entscheidung zeigt sehr deutlich, worauf es künftig in der Praxis ankommt – und warum viele Gestaltungen künftig scheitern könnten, wenn diese nicht steuerlich begleitet werden.
Worum ging es im entschiedenen Fall?
Im Streitfall hatten Ehegatten ein seit Jahrzehnten vermietetes Einfamilienhaus abreißen lassen und auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus errichtet. Das neue Einfamilienhauswurde wiederum vermietet. Die Steuerpflichtigen machten für die Herstellungskosten des neuen Einfamilienhauses die Sonderabschreibung nach § 7b EStG geltend.
Ihre Argumentation:
Durch Abriss und Neubau sei eine „neue“ Wohnung i.S. von § 7b EStG entstanden.
Finanzamt, Finanzgericht Köln und schließlich auch der BFH folgten dieser Sichtweise nicht und lehnten die Sonderabschreibung ab.
Habt ihr Fragen zu dem Thema?
Warum hat der BFH die Sonderabschreibung versagt?
Der BFH stellt klar:
Eine „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung“ im Sinne des § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG liegt nur dann vor, wenn der Wohnungsbestand auf dem Grundstück tatsächlich vermehrt wird.
Entscheidend ist also nicht, ob ein Gebäude neu errichtet wird, sondern ob zusätzlicher Wohnraum entsteht.
Wird bestehender Wohnraum lediglich ersetzt, fehlt es an der zentralen Tatbestandsvoraussetzung der Norm.
Warum ist die Entscheidung besonders wichtig?
Der BFH betont ausdrücklich:
- § 7b EStG verfolgt einen außersteuerlichen Lenkungszweck
- Ziel ist die Schaffung zusätzlichen, neuen Wohnraums
- Die Vorschrift ist Teil der politischen „Wohnraumoffensive“
Damit macht der BFH deutlich, dass § 7b EStG nicht weit, sondern streng zweckorientiert auszulegen ist. Gestaltungen, die zwar modernisieren, aber den Wohnungsbestand nicht erhöhen, sollen bewusst nicht gefördert werden.
Warum reicht ein „neuer Neubau“ im Wortsinn nicht aus?
Die Anmerkung stellt klar, dass der Begriff „neu“ nicht sprachlich, sondern funktional zu verstehen ist.
Eine Wohnung ist nur dann „neu“, wenn sie:
- zuvor nicht existierte
- und den Wohnungsbestand quantitativ erhöht
Maßnahmen wie:
- Ersatzneubauten (z.B. Einfamilienhaus wird abgerissen und durch ein neues Einfamilienhaus ersetzt)
- Verlagerung von Wohnraum
- Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines bestehenden Gebäudes
reichen nicht aus, solange die Anzahl der Wohnungen gleichbleibt.
Welche Rolle spielt der zeitliche und sachliche Zusammenhang?
Besonders praxisrelevant ist der Hinweis des BFH zum einheitlichen Gesamtplan.
Abriss und Neubau gelten regelmäßig als ein einheitliches Vorhaben, wenn:
- sie durch denselben Steuerpflichtigen erfolgen
- sie zeitlich eng aufeinander folgen
- der Neubau bereits beim Abriss konkret geplant ist
In solchen Fällen liegt ein klarer sachlicher und zeitlicher Zusammenhang vor – mit der Folge, dass § 7b EStG nicht anwendbar ist.
Wann kann ein Abriss mit anschließendem Neubau ausnahmsweise begünstigt sein?
Der BFH lässt eine Ausnahme ausdrücklich offen – allerdings nur unter engen Voraussetzungen.
Eine Sonderabschreibung kann in Betracht kommen, wenn:
- Abriss und Neubau nicht Teil eines einheitlichen Gesamtplans sind
- zwischen beiden Maßnahmen kein enger zeitlicher Zusammenhang besteht
- die ursprüngliche Wohnung ihre Merkmale im Sinne des § 181 Abs. 9 BewG bereits endgültig verloren hat
Typischer Anwendungsfall:
Ein Erwerber kauft ein Grundstück, auf dem Jahre zuvor ein Gebäude abgerissen wurde, und errichtet später neue Mietwohnungen. Hier fehlt regelmäßig der einheitliche Gesamtplan.
Warum ist der Unterschied Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus entscheidend?
Die Entscheidung betrifft einen Fall, in dem ein Einfamilienhaus durch ein Einfamilienhaus ersetzt wurde (sog. Ersatzneubau). Es kam also zu keiner Erhöhung des Wohnungsbestands.
Anders könnte die Lage sein, wenn:
- ein Einfamilienhaus abgerissen wird
- und z.B. ein Zwei- oder ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen entsteht
In diesem Fall wird der Wohnungsbestand tatsächlich vermehrt. In diesen Fällen könnte § 7b EStG grundsätzlich anwendbar sein – selbst wenn Abriss und Neubau Teil eines Gesamtplans sind.
Was bedeutet die BFH-Entscheidung für Deine Investitionsplanung?
Die BFH-Entscheidung macht deutlich:
§ 7b EStG ist kein Modernisierungsinstrument, sondern ein Förderinstrument für zusätzlichen Wohnraum.
Wer die Sonderabschreibung nutzen möchte, sollte bereits in der Planungsphase prüfen:
- ob die Zahl der Wohnungen tatsächlich steigt
- ob Abriss und Neubau als einheitliches Vorhaben erscheinen
- ob Alternativen (z. B. Aufstockung oder Mehrfamilienhaus) in Betracht kommen
Fehlt diese Prüfung, drohen erhebliche steuerliche Enttäuschungen.
Fazit: § 7b EStG verlangt echten Zuwachs – keine kosmetischen Neubauten
Der BFH schafft mit seiner Entscheidung Klarheit. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG greift nur dort, wo zusätzlicher Wohnraum entsteht. Ersatzneubauten bleiben außen vor.
Die Anmerkung macht deutlich, dass der Gesetzgeber bewusst lenken will – und dass die Rechtsprechung diesen Zweck konsequent durchsetzt.
Unsere Empfehlung:
Wer die Sonderabschreibung einplanen will, sollte das Bauvorhaben steuerlich mitdenken, bevor Abriss, Bauantrag oder Finanzierung feststehen. Eine spätere „Rettung“ ist nicht möglich.
FAQ – Häufige Fragen zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG
- Gibt es bei Abriss und Neubau grundsätzlich keine Sonderabschreibung?
Doch, aber nur, wenn durch den Neubau zusätzlicher Wohnraum entsteht. - Reicht ein neues Gebäude auf demselben Grundstück aus?
Nein. Entscheidend ist die Vermehrung des Wohnungsbestands. - Was ist ein einheitlicher Gesamtplan?
Ein durchgängiges Investitionsvorhaben, bei dem Abriss und Neubau von Anfang an zusammengehören.
Der Autor: Timo Unterberg
Steuerberater & Partner
Wer mich kennt weiß, Steuerrecht ist meine Leidenschaft! Wenn ich nicht gerade junge Wachstumsunternehmen sowie mittelständische Unternehmensmandanten bei Umstrukturierungen, Finanzierungsfragen oder der Unternehmensnachfolge steuerlich berate, bin ich als Dozent in der Steuerberaterausbildung sowie -fortbildung unterwegs. Daneben verfasse ich regelmäßig steuerliche Fachartikel in Fachzeitschriften.
BFH, Urteil vom 12.08.2025 – IX R 24/24, veröffentlicht u. a. in NWB-Eilnachricht 44/2025 mit Anmerkung (Steuern und Bilanzen)
