Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 (II R 27/23, veröffentlicht am 13. August 2026) entschieden: Zum steuerbefreiten Familienheim können auch ein mitgenutztes Gartengrundstück und ein Wegegrundstück gehören. Maßgeblich ist nicht das einzelne bebaute Flurstück, sondern die wirtschaftliche Einheit, die das Belegenheitsfinanzamt feststellt.
Für Erben ist das bares Geld wert. Gerade bei hohen Bodenrichtwerten entscheidet die Frage, welche Flächen zum Familienheim zählen, über eine erhebliche Steuerersparnis. Gleichzeitig zeigt das Urteil, gegen welchen Bescheid Du vorgehen musst, wenn das Finanzamt die Flächen zu eng abgrenzt.
Worum ging es im BFH-Fall?
Der Kläger beerbte seinen im August 2020 verstorbenen Vater. Zum Nachlass gehörte Grundbesitz aus sechs Flurstücken. Auf einem Flurstück stand das Wohnhaus, in dem der Vater bis zu seinem Tod eine Wohnung mit 235 m² Wohnfläche selbst genutzt hatte. Der Sohn zog nach dem Erbfall dort ein.
Östlich davon lag ein mitgenutztes unbebautes Gartengrundstück, außerdem gehörte ein L-förmiges Wegegrundstück dazu. Das Belegenheitsfinanzamt fasste diese drei Flurstücke zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammen und stellte dafür einen Grundbesitzwert von 1.379.965 Euro fest.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt wollte die Steuerbefreiung dennoch auf das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück begrenzen und kam so nur auf einen begünstigten Wert von 521.417 Euro. Garten und Weg blieben außen vor. Einspruch und Klage vor dem Niedersächsischen Finanzgericht blieben zunächst erfolglos.
Die Entscheidung: Maßgeblich ist die wirtschaftliche Einheit
Der BFH gab dem Kläger recht. Der Begriff des bebauten Grundstücks in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist bewertungsrechtlich auszulegen. Gemeint ist die wirtschaftliche Einheit nach § 2 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 BewG, deren Grundbesitzwert das Belegenheitsfinanzamt gesondert feststellt.
Eine solche wirtschaftliche Einheit kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Voraussetzung ist, dass die Flächen nach der Verkehrsanschauung, der tatsächlichen Übung und ihrer Zweckbestimmung wirtschaftlich zusammengehören. Genau das trifft auf ein Wohnhaus mit angrenzendem Garten oder einem notwendigen Zugangsweg regelmäßig zu.
Der zweite Leitsatz ist mindestens genauso wichtig: Der Wertfeststellungsbescheid bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt nicht nur hinsichtlich des Werts, sondern auch hinsichtlich des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit. Das Erbschaftsteuerfinanzamt darf die vom Belegenheitsfinanzamt festgestellte Einheit also nicht nachträglich verkleinern.
Was das Urteil nicht bedeutet
Nicht jedes angrenzende Flurstück ist automatisch steuerfrei. Eine separat genutzte, vermietete oder zur eigenständigen Bebauung bestimmte Fläche kann weiterhin eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden. Entscheidend bleibt die konkrete Abgrenzung durch das Belegenheitsfinanzamt.
Auch die übrigen Voraussetzungen der Steuerbefreiung lockert das Urteil nicht. Es beantwortet allein die Frage, welche Flächen überhaupt zum begünstigten Grundstück gehören.
Und es gilt in beide Richtungen: Wird innerhalb von zehn Jahren ein Teil dieser Einheit abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, etwa das mitgenutzte Gartenflurstück, greift der Nachversteuerungstatbestand. Die größere Begünstigung bringt also auch eine größere Bindung mit sich.
Warum der Feststellungsbescheid jetzt besonders wichtig ist
Bei geerbten Immobilien laufen zwei Verfahren nebeneinander:
- Das Belegenheitsfinanzamt stellt den Grundbesitzwert und den Umfang der wirtschaftlichen Einheit fest.
- Das Erbschaftsteuerfinanzamt entscheidet auf dieser Grundlage über die Steuerbefreiung.
Der Feststellungsbescheid ist Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO. Wer mit der Abgrenzung der Flächen nicht einverstanden ist, muss deshalb genau diesen Bescheid anfechten. Der BFH formuliert das deutlich: Im Erbschaftsteuerverfahren haben Einwendungen gegen den Umfang des Grundstücks keinen Erfolg mehr.
Ein Einspruch, der sich nur gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid richtet, läuft insoweit ins Leere. Und die Einspruchsfrist von einem Monat ist schnell verstrichen, gerade wenn der Bescheid mitten in die Nachlassabwicklung fällt.
Gilt die 200-m²-Grenze auch für Garten und Zufahrt?
Nein. Die Grenze von 200 m² in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bezieht sich auf die Wohnfläche der Wohnung, nicht auf die Grundstücksfläche.
Im Streitfall betrug die Wohnfläche 235 m². Begünstigt war deshalb nicht der volle Wert der wirtschaftlichen Einheit, sondern der Anteil von 200/235. Aus dem festgestellten Grundbesitzwert von 1.379.965 Euro ergab sich so ein steuerbefreiter Wert von 1.174.438 Euro. Das Finanzamt hatte zuvor nur 521.417 Euro angesetzt.
Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder heißt das:
- Bis 200 m² Wohnfläche kann das Familienheim bei Vorliegen aller Voraussetzungen vollständig begünstigt sein.
- Bei größerer Wohnfläche wird die Befreiung anteilig gekürzt, im Verhältnis 200 zur tatsächlichen Wohnfläche.
- Für Garten und Zufahrt gibt es keine eigene Flächengrenze. Diese Flächen müssen aber Teil derselben wirtschaftlichen Einheit sein.
Für überlebende Ehegatten und Lebenspartner sieht § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG keine 200-m²-Grenze vor. Das Urteil selbst erging ausdrücklich zur Befreiung für Kinder nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.
Welche Voraussetzungen müssen Erben weiterhin erfüllen?
1. Selbstnutzung durch den Erblasser
Der Erblasser muss die Wohnung grundsätzlich bis zum Erbfall selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Eine Ausnahme gilt, wenn er aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war, etwa wegen Pflegebedürftigkeit.
2. Unverzüglicher Einzug
Das erbende Kind muss das Familienheim selbst zu Wohnzwecken nutzen. Nach der BFH-Rechtsprechung gilt ein Zeitraum von regelmäßig sechs Monaten nach dem Erbfall als unverzüglich. Wer später einzieht, muss darlegen können, wann die Entscheidung zur Selbstnutzung fiel, warum der Einzug nicht früher möglich war und weshalb er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Renovierungen und Räumungen solltest Du deshalb früh beginnen und sorgfältig dokumentieren, inklusive Handwerkerterminen und Angeboten.
3. Zehn Jahre Selbstnutzung
Die Immobilie muss grundsätzlich zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken genutzt werden. Bei früherem Auszug oder Verkauf entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Eine Ausnahme kommt nur bei zwingenden Gründen in Betracht, die die Selbstnutzung unmöglich oder unzumutbar machen. Reine Zweckmäßigkeits- oder Wirtschaftlichkeitserwägungen reichen dafür nicht.
4. Eigentum oder Miteigentum
Begünstigt ist der Erwerb von Eigentum oder Miteigentum an dem Grundstück. Ein bloßes Wohnrecht genügt nicht.
Was solltest Du jetzt konkret prüfen?
- Welche Flurstücke gehören laut Grundbuch zum geerbten Grundbesitz?
- Wie werden Garten, Hof, Garage, Stellplatz und Zufahrt tatsächlich genutzt?
- Hat das Belegenheitsfinanzamt alle zusammengehörenden Flächen als eine wirtschaftliche Einheit erfasst?
- Ist bereits ein Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ergangen und läuft die Einspruchsfrist noch?
- Entspricht die im Bescheid angesetzte Wohnfläche den tatsächlichen Verhältnissen?
- Ist der Einzug innerhalb von sechs Monaten erfolgt oder realistisch geplant?
- Sind Renovierungs-, Räumungs- oder sonstige Verzögerungsgründe dokumentiert?
- Lässt sich die zehnjährige Selbstnutzung einhalten, auch mit Blick auf geplante Teilverkäufe?
Einordnung für die Nachfolgeplanung
Das Urteil stärkt Erben, deren Familienheim katasterrechtlich aus mehreren Flurstücken besteht. Es zeigt zugleich, wie eng Immobilienbewertung, Erbschaftsteuer und Verfahrensrecht verzahnt sind.
Schon zu Lebzeiten lohnt sich deshalb ein Blick auf die Grundstückssituation: große Gärten, separate Zufahrten, Garagenhöfe oder Flächen, die später geteilt, bebaut oder verkauft werden sollen. Weitere Ansätze findest Du in unserem Beitrag zu den Gestaltungsmöglichkeiten der privaten Nachfolge. Wie sich Kosten der Erbauseinandersetzung auswirken, haben wir im Beitrag zu den Anwaltskosten bei der Erbauseinandersetzung beschrieben.
Fazit
Bei der Familienheim-Befreiung kommt es nicht auf das bebaute Flurstück an, sondern auf die wirtschaftliche Einheit. Gehören Haus, Garten und Zufahrt nach der bindenden Feststellung des Belegenheitsfinanzamts zusammen, sind sie gemeinsam begünstigt, gekürzt nur um den Anteil der 200 m² übersteigenden Wohnfläche.
Entscheidend ist damit der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Er legt fest, welche Flächen steuerlich als ein Grundstück gelten, und er ist der Bescheid, gegen den Du vorgehen musst.
Du hast ein Familienheim oder eine andere Immobilie geerbt und einen Feststellungs- oder Erbschaftsteuerbescheid erhalten? UBS Tax prüft für Dich, welche Flächen zur begünstigten wirtschaftlichen Einheit gehören, ob die Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung erfüllt sind und gegen welchen Bescheid vorzugehen ist.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ob und in welchem Umfang die Familienheim-Befreiung greift, hängt von der Feststellung der wirtschaftlichen Einheit, der Wohnfläche, dem Einzug und den konkreten Bescheiden im Einzelfall ab.
Quellen
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. Juni 2026, II R 27/23
- Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 042/26 vom 13. August 2026
- § 13 ErbStG, insbesondere Abs. 1 Nr. 4b und 4c
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16, zum unverzüglichen Einzug
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 1. Dezember 2021, II R 18/20, zu zwingenden Gründen für die Aufgabe der Selbstnutzung
