Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: So sicherst Du den richtigen Gebäudeanteil für die AfA

Wer eine vermietete oder betrieblich genutzte Immobilie kauft, erwirbt steuerlich nicht nur ein einziges Wirtschaftsgut. Der Kaufpreis muss insbesondere auf das Gebäude und den Grund und Boden verteilt werden. Diese Aufteilung entscheidet darüber, wie hoch Deine jährliche Abschreibung ausfällt: Nur der Gebäudeanteil kann grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, steuerlich berücksichtigt werden. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und ist daher nicht abschreibbar.

Schon wenige Prozentpunkte Unterschied beim Gebäudeanteil können über die Nutzungsdauer zu erheblichen steuerlichen Auswirkungen führen. Trotzdem wird die Kaufpreisaufteilung häufig erst nach der Beurkundung oder bei der Erstellung der ersten Steuererklärung geprüft. Dann fehlen oft belastbare Wertansätze, und das Finanzamt greift auf die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen zurück.

Dieser Beitrag erklärt umfassend, wie die Kaufpreisaufteilung funktioniert, welche Rolle der Kaufvertrag und die BMF-Arbeitshilfe spielen, wann ein Gutachten sinnvoll ist und was der im Jahressteuergesetz 2026 geplante neue § 6f EStG ändern könnte.

Executive Summary

• Der Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie ist grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen.
• Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil einschließlich der anteiligen Erwerbsnebenkosten bildet die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.
• Eine plausible Aufteilung im notariellen Kaufvertrag ist nach der geltenden BFH-Rechtsprechung grundsätzlich zu berücksichtigen. Sie schützt aber nicht, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt oder wirtschaftlich nicht haltbar ist.
• Die BMF-Arbeitshilfe kann zur Orientierung und Plausibilitätsprüfung dienen. Nach geltendem Recht ist sie weder ein Gesetz noch automatisch das einzig richtige Bewertungsergebnis.
• Bei erheblichen Abweichungen, hochwertigen Objekten oder besonderen Grundstücksmerkmalen kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten sinnvoll sein.
• Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht erstmals gesetzliche Regeln in § 6f EStG vor. Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig?

Die Gebäude-AfA bemisst sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks wird regelmäßig ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Dieser Gesamtbetrag muss deshalb auf die selbständig zu bewertenden Bestandteile verteilt werden.

Für typische Wohngebäude gelten nach § 7 Abs. 4 EStG derzeit regelmäßig folgende lineare AfA-Sätze:

• 3 % jährlich bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022,
• 2 % jährlich bei Fertigstellung zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022,
• 2,5 % jährlich bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925.

Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil ist, desto höher ist grundsätzlich die laufende AfA. Das gilt nicht nur für privat vermietete Immobilien. Auch bei Gebäuden im Betriebsvermögen beeinflusst die Aufteilung den steuerlichen Gewinn. Bei ausschließlich selbst genutztem Wohneigentum entsteht dagegen regelmäßig keine laufende Gebäude-AfA. Eine Aufteilung kann dennoch relevant werden, wenn das Objekt teilweise vermietet oder betrieblich genutzt wird.

Wichtig: Es gibt keinen allgemein gültigen Gebäudeanteil von beispielsweise 70 %, 80 % oder 85 %. Lage, Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand, Nutzung, erzielbare Erträge und besondere objektspezifische Merkmale können das Verhältnis erheblich verändern.

Rechenbeispiel: So wirkt sich der Gebäudeanteil auf die AfA aus

Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 600.000 Euro. Die steuerlich zu berücksichtigenden Erwerbsnebenkosten betragen 60.000 Euro. Das Gebäude wurde 1998 fertiggestellt, sodass im Beispiel die lineare AfA von 2 % angewendet wird.

Eine sachgerechte Bewertung ergibt einen Gebäudeanteil von 75 % und einen Anteil für Grund und Boden von 25 %. Die gesamten Anschaffungskosten von 660.000 Euro werden im selben Verhältnis verteilt:

Würde das Finanzamt nur einen Gebäudeanteil von 65 % anerkennen, läge die AfA-Bemessungsgrundlage bei 429.000 Euro und die jährliche AfA bei 8.580 Euro. Die Differenz beträgt 1.320 Euro pro Jahr. Über einen langen Abschreibungszeitraum summiert sich dieser Unterschied deutlich.

Das Beispiel zeigt auch: Nicht nur der reine Kaufpreis, sondern grundsätzlich auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten sind sachgerecht auf Gebäude und Grund und Boden zu verteilen.

Wie wird der Kaufpreis richtig aufgeteilt?

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist nicht einfach der Bodenwert vom gezahlten Gesamtkaufpreis abzuziehen und der verbleibende Rest dem Gebäude zuzuordnen. Diese sogenannte Restwertmethode ist grundsätzlich nicht der richtige Ansatz.

Stattdessen gilt eine Verhältnisrechnung:

1. Der Verkehrswert des Grund und Bodens wird eigenständig ermittelt.
2. Der Verkehrswert des Gebäudes wird eigenständig ermittelt.
3. Der Gesamtkaufpreis wird nach dem Verhältnis dieser beiden Werte verteilt.

Hat das Grundstück beispielsweise einen Verkehrswert von 250.000 Euro und das Gebäude einen Verkehrswert von 750.000 Euro, beträgt das Wertverhältnis 25 % zu 75 %. Dieses Verhältnis wird anschließend auf den tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis und die aufzuteilenden Nebenkosten angewendet. Es geht also nicht darum, die Summe der isoliert ermittelten Verkehrswerte mit dem Kaufpreis gleichzusetzen.

Welche Bewertungsmethode ist die richtige?

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus realisierten Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das Verfahren kann sich insbesondere bei Eigentumswohnungen oder standardisierten Wohnobjekten anbieten, wenn geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Es ist häufig bei vermieteten Immobilien relevant. Boden und Gebäude werden dabei methodisch getrennt berücksichtigt. Der BFH hat 2025 bestätigt, dass das allgemeine Ertragswertverfahren auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie zulässig sein kann.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren stehen die gewöhnlichen Herstellungskosten des Gebäudes, die Alterswertminderung und die Marktanpassung im Vordergrund. Das Verfahren kann insbesondere bei eigengenutzten oder speziellen Objekten in Betracht kommen, wenn Ertrags- oder Vergleichsdaten nicht hinreichend aussagekräftig sind.

Der BFH hat mit Urteil vom 20. September 2022, IX R 12/21, ausdrücklich klargestellt: Es gibt keinen pauschalen Vorrang eines bestimmten Verfahrens für eine bestimmte Gebäudeart. Die Methode ist anhand der tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls und der verfügbaren Daten auszuwählen und zu begründen.

Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag

Eine bereits im Kaufvertrag enthaltene Aufteilung ist ein wichtiger Ausgangspunkt. Nach der geltenden BFH-Rechtsprechung muss sie der Besteuerung grundsätzlich zugrunde gelegt werden, wenn sie ernsthaft vereinbart wurde, kein Scheingeschäft und kein Gestaltungsmissbrauch vorliegen und sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt.

Eine beliebig gewählte Quote wird durch die notarielle Beurkundung daher nicht automatisch unangreifbar. Besonders kritisch sind runde Wunschwerte ohne Berechnung, ein ungewöhnlich niedriger Bodenanteil trotz hoher Bodenrichtwerte oder eine Aufteilung, die Zustand und Besonderheiten des Gebäudes ignoriert.

Was sollte vor der Beurkundung dokumentiert werden?

• aktueller Bodenrichtwert und Grundstücksgröße,
• Miteigentumsanteil bei Wohnungs- oder Teileigentum,
• Baujahr, Wohn- und Nutzfläche sowie baulicher Zustand,
• tatsächliche und marktübliche Mieten,
• Restnutzungsdauer und Modernisierungsstand,
• Rechte, Belastungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale,
• verwendetes Bewertungsverfahren und Gründe für dessen Auswahl,
• separat erworbene bewegliche Wirtschaftsgüter, etwa Einbauküche oder Möblierung,
• bei Wohnungseigentum ein gesondert ausgewiesener Anteil an der Erhaltungsrücklage.

Idealerweise wird die Quote nicht erst im Notartermin verhandelt. Eine steuerliche und bewertungsfachliche Plausibilisierung vor Unterzeichnung schafft die beste Ausgangslage.

Welche Bedeutung hat die BMF-Arbeitshilfe?

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises bereit. Die aktuelle Fassung hat den Stand März 2026. Sie soll eine typisierte Berechnung ermöglichen und kann außerdem verwendet werden, um eine vertragliche Aufteilung auf Plausibilität zu prüfen.

Die Arbeitshilfe ist praktisch, aber ihr Ergebnis sollte nicht ungeprüft übernommen werden. Der BFH beanstandete im Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19, die damalige Fassung insbesondere deshalb, weil sie die Bewertung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verengte und relevante Marktanpassungen nicht ausreichend abbildete. Bei einer streitigen Bewertung durfte das Finanzgericht die vertragliche Aufteilung deshalb nicht schlicht durch das Ergebnis dieser Arbeitshilfe ersetzen.

Die Verwaltung hat das Berechnungsmodell zwischenzeitlich überarbeitet. Trotzdem bleibt nach dem derzeit geltenden Recht entscheidend, ob das Ergebnis die realen Wertverhältnisse des konkreten Objekts abbildet. Die Arbeitshilfe ist daher ein guter erster Check, ersetzt bei besonderen oder wirtschaftlich bedeutenden Fällen aber nicht zwingend eine individuelle Bewertung.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Ein qualifiziertes Gutachten kann besonders sinnvoll sein, wenn das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe deutlich von der vertraglichen Aufteilung abweicht, besondere Grundstücksmerkmale bestehen, das Gebäude denkmalgeschützt oder ungewöhnlich genutzt ist, das Investitionsvolumen hoch ist oder das Finanzamt die Aufteilung bereits angezweifelt hat.

Nicht jede überschlägige Online-Bewertung ist hierfür geeignet. Das Gutachten sollte den steuerlichen Bewertungszweck ausdrücklich berücksichtigen, Boden- und Gebäudewert nachvollziehbar getrennt ermitteln, die Methodenwahl begründen und den maßgeblichen Bewertungsstichtag treffen.

Geplanter § 6f EStG: Was könnte sich durch das Jahressteuergesetz 2026 ändern?

Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht mit § 6f EStG erstmals eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung vor. Stand 4. September 2026 ist dies noch ein Gesetzesentwurf und kein geltendes Recht. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren können sich die Regelungen ändern.

Der Entwurf greift zunächst die bisherige Rechtsprechung auf: Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung soll anzuerkennen sein, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.

Fehlt eine tragfähige vertragliche Aufteilung, sieht der Entwurf insbesondere vor:

• Boden- und Gebäudewert werden getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt.
• Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren kommen abhängig vom Einzelfall in Betracht.
• Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
• Eine BMF-Arbeitshilfe soll eine vereinfachte Aufteilung ermöglichen, deren Ergebnis der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann.
• Wer abweichen möchte, soll nach dem Entwurf ein Gutachten eines besonders qualifizierten Sachverständigen oder zertifizierten Gutachters vorlegen.
• Der Gutachter soll das Objekt persönlich vor Ort besichtigt haben.

Gerade die geplanten Anforderungen an Qualifikation und persönliche Vor-Ort-Besichtigung könnten die Kosten und den zeitlichen Vorlauf einer abweichenden Bewertung erhöhen. Für Käufer wird eine belastbare Aufteilung vor Abschluss des Kaufvertrags damit noch wichtiger.

Nach der vorgesehenen Übergangsregelung soll § 6f EStG erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrags oder vergleichbaren Rechtsakts angeschafft werden. Auch dieser Anwendungszeitpunkt steht unter dem Vorbehalt des endgültigen Gesetzes.

Was tun, wenn das Finanzamt einen niedrigeren Gebäudeanteil ansetzt?

Prüfe zunächst, worauf die Abweichung beruht. Häufig unterscheiden sich Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil, Baujahr, Flächenangaben oder das gewählte Bewertungsverfahren. Ein Rechenfehler lässt sich anders lösen als ein methodischer Streit.

Sinnvolle Prüfschritte

1. Berechnung des Finanzamts und Eingabedaten vollständig anfordern.
2. Kaufvertrag, eigene Berechnung und BMF-Arbeitshilfe miteinander vergleichen.
3. Bodenrichtwert, Stichtag, Grundstücksgröße und Miteigentumsanteil kontrollieren.
4. Prüfen, ob besondere Objektmerkmale und Marktanpassungen berücksichtigt wurden.
5. Wirtschaftliche Auswirkung der Differenz über die voraussichtliche Haltedauer berechnen.
6. Entscheiden, ob eine fachliche Stellungnahme genügt oder ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist.
7. Einspruchsfrist gegen den Steuerbescheid beachten.

Eine höhere Gutachterrechnung lohnt sich nicht in jedem Fall. Entscheidend ist die voraussichtliche zusätzliche AfA, die steuerliche Wirkung pro Jahr, die geplante Haltedauer und die Wahrscheinlichkeit, dass die abweichende Bewertung anerkannt wird.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Die Quote wird ohne Bewertungsgrundlage in den Kaufvertrag geschrieben

Eine hohe Gebäudequote ist kein Selbstzweck. Ohne nachvollziehbare Herleitung kann das Finanzamt sie verwerfen.

Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil werden falsch verwendet

Bei Eigentumswohnungen ist regelmäßig nicht die gesamte Grundstücksfläche dem einzelnen Käufer zuzurechnen. Maßgeblich ist grundsätzlich der erworbene Miteigentumsanteil. Umgekehrt darf ein hoher Bodenrichtwert nicht einfach ignoriert werden.

Die Restwertmethode wird angewendet

Der Bodenwert darf nicht schlicht vom Kaufpreis abgezogen und nur der Rest als Gebäudewert behandelt werden. Maßgeblich ist das Verhältnis der getrennt ermittelten Verkehrswerte.

Erwerbsnebenkosten werden vollständig dem Gebäude zugerechnet

Soweit Nebenkosten den gesamten Erwerb betreffen, sind sie grundsätzlich im ermittelten Verhältnis aufzuteilen.

Bewegliche Gegenstände werden nicht separat betrachtet

Mitverkaufte Einbauküchen, Möbel oder andere selbständig bewertbare Wirtschaftsgüter können gesondert zu erfassen sein. Realistische Einzelwerte und eine saubere Vertragsgestaltung sind erforderlich.

Die erste Steuererklärung wird ohne Unterlagen abgegeben

Eine nicht belegte Quote führt oft zu Rückfragen. Berechnung, Quellen und Objektunterlagen sollten von Beginn an zur Steuerakte genommen werden.

Checkliste für Immobilienkäufer

Vor dem Kaufvertrag

• Soll das Objekt vermietet oder betrieblich genutzt werden?
• Liegen Bodenrichtwert, Flächen, Miteigentumsanteil und Mietdaten vor?
• Welches Bewertungsverfahren passt zum Objekt?
• Ist die geplante Quote mit der BMF-Arbeitshilfe plausibel?
• Gibt es besondere Objektmerkmale, die Zu- oder Abschläge rechtfertigen?
• Sollte bereits jetzt ein Gutachter eingeschaltet werden?

Im Kaufvertrag

• Gebäude sowie Grund und Boden nachvollziehbar getrennt ausweisen.
• Grundlage und Bewertungsstichtag der Aufteilung dokumentieren.
• Bewegliche Gegenstände mit realistischen Einzelwerten gesondert aufführen.
• Bei Wohnungseigentum die Erhaltungsrücklage gesondert behandeln.

Nach dem Erwerb

• Anschaffungsnebenkosten im gleichen Verhältnis zuordnen.
• Aufteilung und Belege mit der ersten Steuererklärung einreichen oder bereithalten.
• Steuerbescheid und AfA-Bemessungsgrundlage kontrollieren.
• Bei einer Abweichung rechtzeitig Einspruch und Gutachtenoption prüfen.

Fazit: Die Kaufpreisaufteilung gehört in die Ankaufsplanung

Die Kaufpreisaufteilung ist kein technisches Detail für die erste Steuererklärung. Sie ist ein zentraler Bestandteil der steuerlichen Kalkulation einer vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilie. Eine sachgerechte höhere Gebäudequote kann die laufende AfA verbessern. Eine überzogene oder schlecht dokumentierte Quote schafft dagegen unnötige Angriffsfläche.

Der beste Zeitpunkt für die Prüfung liegt vor der notariellen Beurkundung. Dann können Bewertungsgrundlagen beschafft, Besonderheiten des Objekts berücksichtigt und eine belastbare Regelung in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Der geplante § 6f EStG würde eine frühzeitige Vorbereitung noch wichtiger machen.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerliche Behandlung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Ausführungen zum Jahressteuergesetz 2026 beziehen sich auf den Regierungsentwurf mit Rechtsstand 4. September 2026.

Beitragsbild: mit KI erstellt.

Quellen und weiterführende Hinweise

• BMF: Regierungsentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026
• BMF: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026
• BFH, Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14
• BFH, Urteil vom 21.7.2020, IX R 26/19
• BFH, Urteil vom 20.9.2022, IX R 12/21
• BFH, Urteil vom 7.10.2025, IX R 26/24
• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung
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