Eine Wohnung auf Mallorca oder ein Haus an der Costa del Sol ist für viele Unternehmer und Private Clients längst kein reines Urlaubsthema mehr. Häufig wird die Immobilie zeitweise vermietet, später verkauft oder nach einem Zu- oder Wegzug weiter gehalten.
Steuerlich entsteht dadurch schnell eine Verbindung zwischen zwei Staaten. Wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, unterliegt grundsätzlich dem Welteinkommensprinzip. Das bedeutet aber nicht automatisch eine doppelte Besteuerung. Entscheidend ist das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien.
Spanische Mieteinnahmen müssen auch nach deutschem Recht berechnet werden
Ein häufiger Fehler: Das Ergebnis der spanischen Steuererklärung wird einfach in die deutsche Erklärung übertragen.
Die Einkünfte sind jedoch nach den maßgebenden deutschen Vorschriften zu ermitteln. Unterschiede entstehen typischerweise bei der Abschreibung, bei Werbungskosten und bei der Währungsumrechnung. Entsprechend wichtig sind Unterlagen zu Anschaffungskosten, Gebäudeanteil, Renovierungen und den in Spanien gezahlten Steuern.
Die Besonderheit des DBA Spanien
Bei in Spanien belegenen Mietimmobilien darf Spanien als Belegenheitsstaat besteuern. Für in Deutschland ansässige Steuerpflichtige sieht das DBA Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei diesen Einkünften die Anrechnungsmethode vor.
Vereinfacht heißt das: Die Einkünfte werden auch für deutsche Zwecke ermittelt und erfasst, die spanische Einkommensteuer kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf die deutsche Steuer angerechnet werden.
Das unterscheidet Spanien von manchen anderen Abkommen, bei denen Deutschland Immobilienerträge freistellt und nur den Progressionsvorbehalt anwendet. Wer diese Systematik verwechselt, erklärt schnell zu wenig oder rechnet mit einer Steuerfreistellung, die es nicht gibt.
Und was passiert beim Verkauf?
Auch hier ist zuerst zu prüfen, wie der Verkauf nach deutschem Steuerrecht einzuordnen wäre. Bei privaten Immobilien spielt § 23 EStG mit der Zehnjahresfrist die zentrale Rolle, für selbst genutzte Objekte bestehen Ausnahmen.
Erst danach greift das Abkommen. Beim Verkauf einer spanischen Immobilie darf Spanien den Gewinn als Belegenheitsstaat besteuern, das DBA sieht auch hier grundsätzlich die Anrechnungsmethode vor.
Die verbreitete Faustformel „Die Immobilie liegt in Spanien, also interessiert Deutschland der Verkauf nicht” ist deshalb gefährlich.
Warum die Unterlagen so wichtig sind
Bei einer Immobilie, die zehn oder zwanzig Jahre gehalten wird, entstehen die größten Probleme selten durch die Steuerregel selbst, sondern durch fehlende Daten.
Dauerhaft strukturiert aufbewahrt werden sollten insbesondere:
- Kaufvertrag, Kaufnebenkosten und Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude,
- Rechnungen über Renovierungen und Erhaltungsaufwand,
- Abschreibungsunterlagen und Finanzierungsnachweise,
- spanische Steuerbescheide und Zahlungsnachweise für die Anrechnung.
Das gilt erst recht, wenn sich die steuerliche Ansässigkeit während der Haltedauer ändert.
Besonders relevant bei Auslandsbezug im Unternehmen
Bei international aktiven Unternehmern und Creatorn überschneiden sich private Immobilie, Auslandsaufenthalt, Unternehmensleitung und steuerliche Ansässigkeit. Eine isolierte Betrachtung der Immobilie reicht dann nicht. Wo die Geschäftsleitung tatsächlich ausgeübt wird, kann zusätzlich Betriebsstättenfragen auslösen.
Fazit
Bei einer spanischen Immobilie müssen deutsches Steuerrecht, spanische Besteuerung und das DBA zusammen gedacht werden, bei der Vermietung genauso wie beim späteren Verkauf.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die Besteuerung hängt von der Ansässigkeit, der Nutzung der Immobilie, den spanischen Bescheiden und dem Einzelfall ab.
